…El otro título posible era “llamando a Jaizki, llamando a Jaizki“… 
Hoy me salgo un poco de la temática general de negocios e internet para entrar en la gestión financiera personal pero, intentando darle un giro y adaptarlo al blog, pongamos que un emprendedor quiere plantearse si ahorrar para la creación de un negocio o dedicar sus fondos a cancelar su deuda personal (ala, ya estamos on-topic ). Pongamos que el emprendedor en cuestion tiene una hipoteca de 120.000 euros a 20 años (euribor+0,75) y puede disponer de unos 10.000 euros al año con objeto de invertirlos o eliminar deuda. Para simplificar, obviemos cualquier otro tipo de deuda a corto o medio plazo.
Si se deja la hipoteca tal como está (y suponiendo – jeje- que no hay cambios en los tipos de interés), el emprendedor invertirá en ella unos 178.000 euros (los 120 + 58 de intereses). Pero por otra parte se desgravará unos 1200 euros anuales, tirando por lo altísimo, en concepto de compra de primera vivienda (el ultimo año un poco menos, pero por hacerlo más simple asumamos que desgrava lo mismo) lo cual son 1200 x 20 = 24.000 euros que también cuentan a la hora de evaluar la operación. Así que al final hay un coste total de la operación de 154.000 euros (no compliquemos tampoco pensando en lo que pueden rentar las devoluciones de hacienda invertidas). Durante todo ese tiempo estará pagando al banco unos 743 euros al mes (de nuevo, suponiendo que no hay subidas de tipos de interés). Y durante este tiempo, suponiendo que puede ahorrar 10.000 euros al año, habrá ahorrado 20 * 10 = 200.000 euros (sin contar los intereses que genere dicho capital).
Ahora supongamos que se decide a hacer cancelaciones parciales anticipadas (0% penalización) a razón de 10.000 euros anuales, optando por reducir el pago mensual en vez de reducir el tiempo de la hipoteca (ya que 20 años no son demasiados). En ese caso podrá liberarse de la hipoteca en 11 años en vez de en 20. La inversión total será de 120.000 euros de principal, 25.500 de intereses y habrá una desgravación de hacienda de 1200 euros x 11 años = 13.200 euros. Total: 132.000 euros más o menos.
Además, conforme se va reduciendo la cuota mensual de la hipoteca, podría ir ahorrando la diferencia durante esos 11 años hasta un total de 39.000 euros más. Y desde esos 11 años hasta los 20 originales, la cuota que no necesitamos pagar y que podemos ahorrar de forma íntegra suma otros 80.000 euros. Y también tenemos que contar los 10.000 euros ahorrados al año durante los siguientes 9 años, hasta otros 90.000 euros.
Resumen:
Operación 1: 154.000 euros de pago (descontando hacienda) + 200.000 ahorros
Operación 2: 132.000 euros de pago (descontando hacienda) + (39 + 80 +90)=209.000 de ahorros
Parece que es algo más atractiva la opción 2, ¿No? Sobre todo si tenemos en cuenta que, conforme suban los tipos, más a cuenta sale eliminar la hipoteca, y que en la opción 2 a partir del año 11 nos encontramos sin deuda (lo cual cuenta para la independencia personal y la tranquilidad por las noches… ).
Bueno, pues se lo intentaba explicar ayer a un “listo” y sólo me decía “si, pero es que si te quitas la hipoteca antes vas a pagar más a hacienda porque no te vas a poder desgravar”.
Habría que instaurar una asignatura obligatoria de finanzas personales, digo yo…¿O me estoy equivocando?
Deberes para casa: excel y las funciones PAGO, PAGOPRIN y PAGOINT… 
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Yo sólo me he enterado de una cosa ….
que tienes una hipoteca mísera !!!!!!!!! me cago en mi dolor…
Bueno, perdona, no es nada personal, me gusta mucho tu blog, pero es que cuando he leído eso, ya no he podido leer el resto
Saludos. To
.
Que no es mi hipoteca, hombre, es un caso hipotético que he hecho cogiendo la primera cifra del ejemplo de Jaizki … Mira, lo que sí es mío es el tipo de interes y el plazo. Y hombre, la verdad es que trabajar fuera de Madrid / Barcelona tiene sus ventajas (precios mas bajos) y sus inconvenientes (mercado laboral mínimo). De todas formas, sin llegar a las salvajadas de Madrid, por aquí también se ha notado la subida una barbaridad (mi casa vale ahora en el mercado tres veces más que cuando la compré en el 2000…Otra cosa es que haya alguien dispuesto a pagar esa burrada o que yo pudiera encontrar otra mejor por ese precio).
Muchas gracias por citarme.
Creo que el ejercicio tal y como lo has hecho faltan dos temas fundamentales: introducir la inflación -no es lo mismo el dinero de dentro de un año que el de dentro de 10-, y el ahorro para la creación del negocio. Y evidentemente, el futuro de los tipos de interés puede jugar a favor o en contra, pero sin bola de cristal sólo podemos hacer estimaciones, unos tipos similares a los actuales pueden ser una media razonable para calcular.
Respecto a la inflación, juega en contra de la opción de cancelar hipoteca, dado que debes más dinero del que tienes ahorrado. Cada año el dinero valdrá menos -a no ser que entremos en un periodo deflacionario como Japón, improbable pero no imposible-, por lo que la deuda encoje más que nuestros ahorros.
En cuanto al ahorro, hay varios aspectos. Por un lado la rentabilidad que se les pueda sacar hasta el momento de invertirlos, la rentabilidad que se les pueda sacar a la hora de invertirlos en ese negocio, y por último el coste de la financiación alternativa. Si esta última fuese igual a la que pagamos por la vivienda, no habría problema en cancelar hipoteca y solicitar un préstamo en el momento de montar el negocio. Si la financiación para el negocio fuera a ser superior, entonces habría que tenerlo en cuenta.
En resumen, con plazo de 20 años es difícil acertar con la solución correcta, hay demasiados factores implicados que no controlamos. Lo que está claro es que endeudarse para poder desgravar, no es la mejor forma de invertir. De hecho, esa desgravación ya está incluida en el precio de la vivienda. Los promotores venden en función de lo que la está dispuesta a pagar.
Gracias a tí por comentar, Jaizki.
Sobre lo que planteas: Si hay que tener en cuenta el efecto de la inflación, deberíamos entonces tener en cuenta también los intereses generados por los ahorros, lógicamente.
Por otra parte, es también lógico que antes de pedir un préstamo personal al banco sería preferible contar con recursos propios, cuyo coste de financiación sería equivalente al máximo interés que pudieran darnos por ellos si los inviertiésemos. La diferencia entre ese coste de financiación y el coste de un préstamo personal jugaría a favor de la opción de no cancelar.
Probablemente si veo la opción de invertir en un negocio a corto plazo no siga con las cancelaciones anuales, pero en caso de que uno no tenga planteado invertir o no encuentre inversiones cuya tasa de interés supere al coste de la hipoteca, sigo pensando que lo mejor es cancelar cuanto antes, sobre todo viendo el ciclo alcista que se nos avecina.
Hay otra opción que no estamos contemplando: Ahorrar para aprovechar ahora que mucha gente va a salir del mercado inmobiliario trasquilada y comprar barato…Pero no me atrae mucho por motivos éticos, la verdad…
Angel lo de “listo ” sobraba.
Soledad: Para mi un “listo” (así, entre comillas) es una persona que postula de lo que no entiende y, encima, cuando intentas explicarle las cosas te responde con un perogrullo y no hace ni caso a lo que le cuentas. En ese sentido, la definición (que no calificación) no creo que sobre en absoluto, máxime cuando preservo la identidad de esta persona.
Un Saludo y gracias por leer.
Muchas gracias por tus consejos.
De todas formas tengo unas dudas:
¿por que interesa reducir cuota y no plazo???
En el supuesto de reducir cuota aumentas tu capacidad de ahorro mes a mes, que sería mas interesante, amortizar mes a mes lo que vayas ahorrando o amortizar al final del año???
También abria que indicar que mientras se tiene hipoteca normalmente tienes unos seguros obligatorios que incrementan el dinero que entregas al banco.
creo que exite limitación por hacienda en el maximo que se puede amortizar por año, es eso cierto, cual es el limite.
Muchas gracias y saludos,
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